景区资产证券化产品设计_旅游项目资产证券化

景区资产证券化产品设计_旅游项目资产证券化

       好久不见了各位，今天我想跟大家探讨一下关于“景区资产证券化产品设计”的问题。如果你还不了解这方面的内容，那么这篇文章就是为你准备的，请跟我一起来探索一下。

1.关于汽车消费金融资产证券化的方案概述

2.资产证券化产品该如何定价？求解

3.资产证券化成功的事例3个？

4.资产证券化产品本质是私募债还是公募债

关于汽车消费金融资产证券化的方案概述

       简述：

        资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities，简称： ABS）的过程。简单说来就是，任何有持续、稳定未来现金流的资产，都可以进行打包，拿出来融资。资产证券化有以下几种，由不同的监管机构监管：

        汽车贷款证券化是资产证券化里面比较典型的一种，我会主要介绍这块的业务。

        汽车贷款ABS在2017年持续爆发，预计全年汽车贷款ABS发行总额有望突破1000亿元，占银行间信贷资产证券化产品发行总额的比例将接近20%。下面我就详细分析下汽车企业如何做汽车抵押贷款资产证券化！

        一 、 汽车金融与汽车资产证券化 的原理

        汽车抵押贷款证券化（以下简称“汽车贷款ABS”），是指发起机构以合法拥有的汽车贷款及其抵押权和附属担保权益作为基础资产，以其产生的现金流作为偿付基础，通过交易结构设置及信用增级措施将其转变为可在金融市场出售和流通的证券。发起人会根据一系列标准（如贷款人之年龄、信用记录、车子种类等）筛选出适合进行证券化的汽车贷款组合。从产品监管机构来看，由于发起人均为金融机构，因此，汽车贷款证券化产品均为银监会主管的证券化产品，使用特定目的信托作为SPV。

        汽车金融公司发放汽车贷款通常分为三个步骤：个人贷款申请、贷款申请审批、放款申请受理。

        （1）客户首先确认对某一车型有购买和贷款意愿后，填写贷款申请表并提交相关的文件资料。

        （2）公司的审贷团队会对贷款申请进行审核（电话访问、上门家访等）并出具审核意见。

        （3）审批权限人批准贷款申请后，经销商协同客户办理相关车辆手续并签署金融合同之后完成放款。

        二、 汽车企业 将 汽车金融公司资产证券化的 动机

        汽车企业融资渠道狭窄，资金来源单一，资金成本相对比较高，是发行ABS的最主要动机，另外将汽车贷款证券化出售，也可以起到很好的破产隔离的作用。

        根据我国现行的《汽车金融公司管理办法》的有关规定，国内汽车金融公司的资金主要通过以下几种方式筹集：（1）吸收境内股东单位3个月以上期限的存款；（2）转让和出售汽车贷款业务；（3）向银行贷款和同业拆借。从第一种方式来看，由于汽车金融公司等股东的现金流往往并不充足，因此来自股东单位的低成本、长期资金支持相对有限。银行贷款是目前国内汽车金融公司主要的融资方式，但贷款利息往往较高，中间的利差较为有限，使得汽车金融公司的盈利空间较小。因此，汽车贷款证券化有利于汽车金融公司打破融资瓶颈。

        汽车金融公司多位中外合资或外商独资企业，在国外，资产证券化是汽车金融公司的主要融资渠道，而且，受资本充足率的影响，汽车金融公司也有通过资产证券化业务出表的动机。

        三 、 汽车贷款资产证券化发行情况

        2008年上海通用汽车发行了我国第一单汽车贷款资产支持证券—通元2008年第一期个人汽车抵押贷款资产支持证券，发行规模为19.93亿元。2012年，上汽通用金融又发起了通元2012年第一期个人汽车抵押贷款资产支持证券，发行规模近20亿元。在此之间汽车贷款ABS的发行并不活跃，直到2014年，各大汽车金融公司才相继开始发起汽车贷款ABS，汽车贷款ABS的规模不断扩大。2014年全年汽车贷款ABS的发行总额为77.96亿元，2015年汽车贷款ABS的发行总额则进一步增长至337.45亿元，增长了近2.9倍。而2016年全年汽车贷款ABS的发行总额为587.19亿元，比去年同期增长了174%。

        2017年上半年，汽车贷款ABS的发行总额为488.61亿元，较2016年同期288.74亿元增长169.22%，继续保持高速增长。 预计，2017年全年汽车贷款ABS发行总额有望突破1000亿元，占银行间信贷资产证券化产品发行总额的比例将接近20%。

        四 、 汽车贷款ABS基础资产分析

        汽车贷款具有单笔金额小、利率较高、有抵押、期限适中等特征，是较为适合进行证券化的基础资产，具体表现在：

        1、基础资产的单笔金额较小，笔数较多。由于汽车贷款的借款人以个人消费者为主，因此，单笔金额较小，笔数较多。从已发行的汽车贷款证券化产品来看，基础资产笔数在1-5万笔左右，因此单笔贷款的违约对整个基础资产池的冲击较小。

        2、基础资产的区域分布较为广泛，但行业集中度高。汽车贷款的借款人一般分布在全国各地，区域分散度较高。而汽车贷款合同的标准化程度都较高，同质性较强，汽车贷款以汽车消费为基础，受汽车行业和销售价格的影响较大，尤其是汽车产品更新换代很快，汽车的折旧率较高。

        3、基础资产包含抵押，虽然在一定程度上保障了基础的安全性，但在实际中又存在一定的操作和法律风险。由于基础资产笔数众多，大部分的汽车贷款证券化产品未办理抵押权转让变更登记，而由证券发起机构在政府登记部门登记为名义上的抵押权人，因此存在着无法对抗善意第三人的风险。

        4、基础资产收益较高，期限适中，汽车贷款属于消费类贷款，用途为汽车消费，贷款利率较高，一般在5%-15%左右，期限一般在3年左右。

        5、基础资产现金流受汽车贷款早偿率和违约率影响较大。

        五 、 汽车贷款ABS产品交易结构分析

        汽车贷款证券化的交易结构与一般信贷资产证券化的结构相比并无特殊之处，其结构如下：

        1、增信措施

        优先/次级结构的设置

        分层结构是ABS产品信用增级的一个重要措施，汽车贷款ABS产品也往往通过优先次级结构来进行内部增级。

        增信措施可分为内部和外部。外部增信措施由外部第三方或者原始权益人自己提供的担保，或者差额补足条款等支持；内部增信措施包括如流动性储备账户，分层的结构安排，依据产品结构设计为更优先级的证券提供信用支持，此外，超额抵押指发行的证券少于资产，这在车贷产品中比较普遍。银行发行的产品未出现超额抵押。最早出现超额抵押，是因为整个资产池的收益率非常低，并不是它发放的贷款是这么低，而是很多经销商在营销客户做车贷时，会通过厂商贴息的手段使购车人获得很低的购车利率，对贷款本身而言就是非常低甚至零息贷款，入池的时候使得整个入池资产加权平均收益非常低，比较直接的方法是直接按照合同利率入池，但会出现合同的加权平均资产利率比发行的收益加成本还要低，出现倒挂的情况，怎么办呢？产品可以多加一块资产进行支持，超额资产全部用于支持优先级证券的利息偿付。它的计算会针对每笔资产，判断目前需要的发行总成本是多少。

        比如优先级收益是5.5%，加上中介结构费用大概是6%，这笔资产入池利率如果是7%是没有问题的，但如果是4%，那么按照4%计算出的每期现金流按照6%来进行折现，折现出的金额同原始金额的差额部分就是超额抵用的金额，将每一笔资产这样折算后将资产包差额加总，作为超额抵押的总金额，这是静态超额抵押的一种计算方式。静态超额抵押有一个现象，在项目存续期间，因为超额抵押比例没有发生太大变化，国内资产包违约率又非常低，理论上超额抵押会更早的吸收违约产生的损失，但是损失由于太低可以忽略不计，超额抵押的比例在这期间随着优先级的摊还会不断增加，对优先级证券提供了更厚的支持，也导致很多车贷产品中间档产品在过了一年跟踪评级的时候往往有了跃升，因为一方面优先级比例降低了，另外一方面次级加上超额抵押对底层的支持增大。所以车贷产品的中间级是非常有投资价值的。

        超额利差

        由于汽车贷款的利率较高，有些能达到10%以上的水平，扣除4%-5%的平均发行成本和费率，能够形成较高的超额利差。因此超额利差成为汽车贷款ABS中比较重要的增信措施。

        超额抵押

        超额抵押是指资产池余额超出资产支持证券本金金额的部分，超出部分的额外贷款资产产生的回收款将被用于弥补贷款违约损失及因低利率贷款造成的利息回收款的不足。

        储备账户的设置

        汽车贷款ABS产品一般通过设置流动性储备账户和混同储备账户以增强资产支持证券的本金和收益支付的保护。

        触发机制安排

        汽车贷款ABS的交易结构中会包含一些触发安排，一旦出现贷款服务机构（汽车企业）被任一评级机构下降至一定速度的情况或加速清偿事件、违约事件等发生时，触发机制就会启动。

        因为银行间产品是没有外部信用支持的，所以一旦产品发行后，投资人所有收益都来源于资产池本身，产品设计上要做的就是最大程度上保护优先级投资人。所有车贷ABS产品触发事件可以归为几大类：

        1、资产的恶化。在催收出现恶化，我们会约定，比如累计违约率超过1.5%，分配顺序会改变成加速清偿的顺序，这种情况不再区分A1和A2，过手和摊还性，偿付在同顺序情况下按比例分配，最大程度上保护最优先级的投资人。如果触发违约事件，则按照违约事件的程序来走。

        2.机构的信用变化，包括贷款服务机构（汽车企业）出现问题，资金保管机构出现问题，或者受托人出现问题，这种情况会相应的触发新的机制。如款服务机构（汽车企业）倒闭，问题较大，因为资产全部由它管理，国内没有专业的机构来接盘，那么只能找继任的贷款服务机构，另一方面开始加速清偿，最大程度上保护优先级投资人。受托人解任就直接触发违约事件，违约后可以寻找新的受托人，但分配顺序按照违约事件后的顺序，所有的原理都是最大程度上改变优先级投资人的利益，这就是触发事件安排的逻辑。

        2、现金流分配

        在一般的汽车贷款ABS产品中现金流的分配顺序为：（1）回补现金储备账户；（2）缴纳相应税费；（3）各参与机构的报酬；（4）优先A级证券利息；（5）优先B级证券利息；（6）支付A级证券本金；（7）支付B级证券本金；（8）次级利息和次级本金。

        六、汽车消费贷款资产证券化的操作流程与主要参与机构

        1、操作流程

        （一）需求发起 汽车企业根据公司资产负债管理要求，结合自身实际情况，发起证券化需求。

        （二）中介机构选聘 包括但不限于受托机构、资金保管机构、评级机构、法律顾问、会计顾问、贷款服务机构、主承销商、财务顾问等。

        （三）基础资产池构建及尽职调查 公司基础资产提供部门应组织有关分行严格按照要求报送拟入池资产的尽职调查材料。? 法律顾问重点关注拟入池资产的合法合规性。会计顾问对拟入池资产的五级分类情况、金额、利率及还本付息等要素进行尽职调查。评级机构对拟入池资产的资信情况、内外部评级结果进行尽职调查。自拟入池资产信息报送开始，基础资产提供部门应保持报送基础资产的稳定。

        （四）交易结构确定及评级 根据基础资产情况及尽职调查结果，设计信贷资产证券化业务的产品结构，视具体情况提出是否需要信用增级以及使用何种信用增级方式的建议，根据交易结构进行外部独立评级。

        （五）法律文件准备 包括但不限于主定义表、信托合同、贷款服务合同、资金保管合同、法律顾问合同、会计顾问合同、发行说明书、主承销协议、承销团协议等。

        （六）监管部门报批 交易结构确定后，向银监会、人民银行申报。

        （七）定价发行 在获得监管机构批准（或备案通过）后，组织资产支持证券的定价和发行工作。银行会同受托机构、主承销商组建承销团，承销人可在发行期内向其他投资者分销其所承销的资产支持证券。包括路演、发行等。

        （八）投资管理：次级部分视同债券投资管理。 ?

        （九）贷款服务、信息披露及跟踪评级 1、管理基础资产池中的贷款，同时按照合同约定收取受托管理贷款及转让服务费。? 2、定期向受托机构提供服务报告。? 3、若基础资产出现本息支付延迟、违约、提前还款、申请展期等情况，按照贷款服务合同规定进行报告和处理。

        （十）不合格资产赎回与清仓回购

        2、审批流程及材料

       在充分事前沟通后，由发起机构和受托机构联合向银监会申报，银监会审批时间最长不超过3个月；在得到银监会批准后，向央行提出在银行间债券市场发行的申请，央行审批时间最长不超过25天。在获得央行的行政许可通知书后，在指定网站（中国债券信息网）发布发行文件，并通过银行间债券市场发行。

        根据银监办1092号文，信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，不再进行逐笔审批。没有进行过资产证券化业务的银行业金融机构，需向银监会递交相关资格申请，通过资格审核后才能进行证券化产品报备；而已发行过信贷资产证券化产品的银行业金融机构在2014年11月20日之后可走备案制流程。备案申请由银监会创新部受理，并转送各机构监管部备案。金融机构在完成备案后即可发行产品，且需要在3个月内完成发行，否则重新备案。在备案过程中，各机构监管部对发起机构合规性进行考察，不再打开“资产包”对基础资产等发行方案进行审查。

        3、证券发行和路演

        (一) 发行前准备工作 ?由主承销商成立路演小组；与初步询价对象联系，确定路演对象；制作路演材料；联络路演事宜，确定出席人员、会见机构名单、具体行程等。

        (二) 预路演/询价 ?由主承销商组织与重要机构投资者路演；与发起机构一起推荐产品；确定合理利率区间。

        (三) ]招标发行阶段主承销商针对机构投资者，再次进行沟通交流，进一步缩小利率区间；组织招标发行工作。

        4、 后续管理

        5、 资产证券化的主要参与机构及其功能

        发起人 是资产证券化业务中的资金融入方，也是整个业务的发起者。除了补充资金来源外，金融机构参与信贷资产证券化还有提高资本充足率、化解资本约束、转移风险、增强流动性的考虑；非金融机构参与企业资产证券化则希望同时达到扩展直接渠道、优化财务报表、创新经营方式等目的。

        受托人或计划管理人 是资产证券化项目的主要中介，负责托管基础资产及与之相关的各类权益，对资产实施监督、管理，并作为SPV的代表连接发起人与投资者。在信贷资产证券化市场，信托机构作为受托人，依照信托合同约定负责管理信托财产，持续披露信托财产和资产支持证券信息，分配信托利益。在企业资产证券化市场，券商则作为计划管理人，成立专项资产管理计划，同时全面参与产品设计、销售发行并提供财务顾问等服务。

        专业的评级机构 通过收集资料、尽职调查、信用分析、信息披露及后续跟踪，对原始权益人基础资产的信用质量、产品的交易结构、现金流分析与压力测试进行把关，从而为投资者提供重要的参考依据，保护投资者权益，起到信用揭示功能。

        律师事务所 作为资产证券化发行过程中的重要中介，对发起人及基础资产的法律状况进行评估和调查，对其他项目参与者的权利义务进行明确，拟定交易过程中的相关协议和法律文件，并提示法律风险，提供法律相关建议。是资产证券化过程中的法律护航人，确保项目的合法合规。

        会计处理工作 是资产证券化过程中的重要环节，会计师需要对基础资产财务状况进行尽职调查和现金流分析，提供会计和税务咨询，为特殊目的机构提供审计服务。在产品发行阶段，会计师需要确保入池资产的现金流完整性和信息的准确定，并对现金流模型进行严格的验证，确保产品得以按照设计方案顺利偿付。

资产证券化产品该如何定价？求解

       资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。

       它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。

       自1970年美国的政府国民抵押协会首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券——房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，又衍生出如风险证券化产品。

       

扩展资料：

       资产证券化的目的

       资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现，解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾，资产管理公司有回收不良资产的压力。

       因此在我国，资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐，中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。

资产证券化成功的事例3个？

       资产证券化的推出，对于银行的意义在于分散和转移了风险，实现了低成本融资，改善资产负债结构和增加了现金流，同时也为各个金融机构提供了更加丰富的投资品种，重新进行投资组合。

       资产证券化的定价我认为可以分成两种方法：一种是根据已有证券品种来定价，另一种是对资产池的测算来定价。

       根据已有证券品种定价 现在发行的债券品种包括：国债、金融债、短期融资券、企业债、央行票据等，从发行人性质来看，一个是发行住房抵押贷款证券化（MBS）的建设银行，一个是发行信贷资产证券化（ABS）的国家开发银行，资产支持证券的定位应该在哪里呢？我们从以下几个方面进行分析：

       一、信用风险 国家开发银行的信贷资产证券化（ABS）的资产池是由企业贷款而组成的，资产池中的项目以“两基一支”（基础设施、基础产业和支柱产业）为主，主要包括煤电油运、通信、市政公共设施等，从性质上来看，属于一个企业债的组合。由于国家开发银行的贷款质量在国内名列前茅，并且是政策性银行，此次优良资产中剥离出来的优质资产组成的资产池，因此ABS的信用等级高于一般企业债。另一方面，ABS的运作过程中设置了特殊机构（SPV）用来隔离信用风险，国家开发银行要将ABS“真实地”出售给SPV，将资产支持证券的信用等级与其发起人的信用等级相分离，且在破产偿付的时候，资产支持证券不计入破产清算范围，因此，ABS的信用等级应该低于金融债。

       综合考虑，国家开发银行ABS的信用等级应该定位在低于金融债同时又高于企业债的位置上。由于国家开发银行的ABS是用层次结构设计的，分为A、B、C三个档次，其划分依据是按风险由高到低，时间由短到长，也就是说A档次的质量最好，C档次的质量最低。上述的定价是依照A档次而定位的，因此，对B、C两档次要加上一定的风险补偿，具体的补偿额度要看具体的资产池结构，因此风险补偿后的B、C两档次可能会高于一般性企业债的收益率。

       二、违约风险与提前支付风险 如上所述，因为国家开发银行的信贷资产证券化（ABS）是国家重点建设项目，此次是优中取优，而且在国内首次推出，为以后各家银行推出ABS具有示范作用，因此违约风险很小。ABS或建设银行的住房抵押贷款证券化（MBS）所面临的最大的风险是提前支付风险。假设，当利率有走高预期的时候，那么贷款者必然要承受更高的利率，付出更多的资金来还贷款，而我国现在对于新的存、贷款利率都是次年执行，因此，会引发在新贷款利率执行前的一个时间段内提前支付的风险。提前支付的风险是可控的，由于资产支持证券的现金流不同于债券，债券是每年支付利息，最后一年还本付息。而资产支持证券每年的现金流是既包括本金又包含利息，因此，本金是随时间的推移而减少。并且国家开发银行ABS资产池的期限是三年以内，如果发生提前支付的话，那么所承受的损失要比一般性企业债债券小。

       综上所述，对国家开发银行的信贷资产证券化按已有证券品种来定价，可以定位于金融债与企业债之间，分别构建一条金融债的收益率曲线和企业债的收益率曲线，然后根据资产池中的资产结果寻求两条收益率曲线之间的合理价位。

       根据资产池测算 资产池测算主要包括资产组合的分析、贷款利率分析、现金流分析、违约概率和提前支付概率分析等。

       一、定价基准 一般浮动利率债券是以一年期存款利率为基准的，对于国家开发银行的信贷资产证券化和建设银行的住房抵押贷款证券化来说，我认为用贷款利率为基准更为准确。由于资产支持证券是由一组贷款组成的，因此，资产池中的组成部分基本都是采用贷款利率来计息的，国开行的ABS资产的剩余期限在一至三年，而国开行此次用于证券化的资产基本都是“两基一支”，期限都比较长，由于央行对各个商行贷款利率不设上限，而且存在着比较大的地域差异、贷款水平差异，那么，说明资产池中的各个项目的贷款是不统一的，因此，分别计算本金及产生的利息。资产池中的资产是按照贷款利率来计息的，因此，资产支持证券也应该以贷款利率为基础来定价。

       二、现金流 资产支持证券的现金流是本金加利息，是一组稳定的现金流，可以分解资产池中的具体项目，用折现法测算出每个项目每年所需要支付的本金和利息，然后将单个的项目组合，拟合出总的现金流情况。同时，需要测算出违约概率和提前支付概率，并进行量化，从现金流中剔除，并要减去必要的手续费和税率等因素。最后，对于国家开发银行的ABS得出A、B、C三个不同档次的现金流情况，对于建设银行的MBS，还要计算上海、江苏、福建的房屋价格差异和贷款水平差异，最后根据现金流的情况为资产支持债券定价。

       如果按照此方法定价，一方面，我国债券市场现在的情况是收益率持续走低，一年期的国债收益率仅为1.6%，企业债约为2.3%。另一方面，资产支持证券按相对应贷款利率计算，一年是5.58%，三年是5.76%，那么ABS或MBS的收益率定价一定远远高于金融债，同时也高于企业债。国家开发银行ABS的是按层次划分的，对于风险比较高的C档次，加上一定的风险补偿，那么其收益率一定会高企。

资产证券化产品本质是私募债还是公募债

       

       资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支援，发行可交易证券的一种融资形式。以下是我为大家整理的关于资产证券化成功的事例，欢迎阅读!

        资产证券化介绍：

       资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支援，发行可交易证券的一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。

       在资产证券化过程中发行的以资产池为基础的证券就称为证券化产品。

       

       资产证券化***asset-backed securitization***是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。

       资产指的是任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。资产的分类很多，如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。[3]

       广义定义

       资产证券化广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：

       1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。

       2、信贷资产证券化：就是将一组流动性较差信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，在配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。

       3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变数为基础发行证券。

       4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。

       狭义定义

       狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支援的证券化***Mortgage-Backed Securitization,MBS ***和资产支援的证券化***Asset-Backed Securitization, ABS ***。

        资产证券化成功的事例1：

       目前，我国在商业地产***专题阅读***资产证券化***专题阅读***领域已开展了一些探索。在已有案例中，大致可分为三类：

       一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;

       二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;

       三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。

       开元REITs。2013年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。实际发行25%的基金份额，发行价为3。5港元，募集资金6。75亿港元，预期回报率为7。8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。42%、凯雷28。39%、浩丰国际39。20%。

       春泉REITs。2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。81港元，募集资金规模为16。74亿港元，预计年化收益率为4。94%-5。23%。

       2、准REITs

       典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。

       高和资本中华企业大厦案例。中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将专案打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

       国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。高和资本通过深入的资产管理***包括设定投资人门槛，统一物业管理，统一出租，流动性支援等一系列最长可达10年的资产管理服务***确保物业自身运营管理的完整性。同时，通过整层的出售给民间投资人使产权可以自由流动。如此，一方面保证了基金的退出，另一方面保持了物业运营的完整性和品质。该类探索实际上是一种类私募REITs的安排，是向标准REITs方向的一种有益探索。

       中信启航专项资管计划。2014年1月，中信启航专项资产管理计划设立，管理人为中信金石基金管理有限公司，基础资产为北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权。募资规模52。1亿元，其中优先顺序36。5亿元，次级15。6亿元，比例为7：3，优先顺序份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%;次级份额存续期间获得满足优先顺序份额基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。优先顺序的评级达到AAA。期限不超过5年，投资人全部为机构投资者。中信启航专项资产管理计划通过在深证交易所系统挂牌交易，在流动性提升方面实现了非常重要的突破。

       3、专项资产管理计划

       目前来看，专项资管计划是实现企业资产证券化的一种可行途径。如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

       欢乐谷主题公园入园凭证专项资管计划。2012年11月，欢乐谷主题公园入园凭证专项资管计划发行，管理人为中信证券，募资总规模为18。5亿元，其中优先顺序受益凭证规模为17。5亿元，信用评级为AAA;次级受益凭证规模为1。0亿元，由华侨城A全部认购，期限不超过5年。华侨城A的母公司华侨城集团公司为该资管计划提供不可撤销连带责任担保。

       海印股份专项资管计划。2014年8月，广东海印集团设立专项资产管理计划，以旗下15家商业物业经营收益权为基础资产，募资总规模15亿元。其中优先顺序资产支援证券14亿元，由符合资格的机构投资者认购;次级资产支援证券1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。海印集团对该资产管理计划进行担保，如基础资产未来现金流不足以偿付本金和预期收益，则由海印集团进行差额补足。2014年9月，海印股份专项资管计划在深交所挂牌交易。

        资产证券化成功的事例2：

       广深珠***广州-深圳-珠海***高速公路的建设是和合控股有限公司与广东省交通厅合作的产物。为筹集广州一深圳-珠海高速公路的建设资金，专案的发展商香港和合控股有限公司通过注册于开曼群岛的三角洲公路有限公司在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股有限公司，并以特许经营的公路收费权作支援，由其在国际资本市场发行6亿美元的债券，募集资金用于广州-深圳-珠海高速公路东段工程的建设。和合公司持有广深珠高速公路50%的股权，并最终持有广深珠高速公路东段30年的特许经营权直至2027年。在特许经营权结束时，所有资产无条件地移交给广东省 *** 。

       从性质上看，广州-深圳-珠海高速公路的资产证券化专案融资属于离岸***跨国***资产证券化***Cross-borderSecuritization***融资模式。离岸资产证券化是指跨境的资产证券化执行模式，一般认为，国内融资方通过在国外的SPV在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资的方式即为离岸资产证券化。有学者指出，“基础设施收费模式”+“离岸模式”可以作为中国开展资产证券化的突破模式之一。

       ***二***离岸资产证券化专案融资的优势分析

       1。从证券化产品角度看，离岸资产证券化专案融资具有以下优势：***1***基础设施收费的证券化符合资产证券化专案融资产品的要求，专案未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组”原理。***2***在这个交易机构中，原始权益人将专案的收益权转让给***的SPV，实现了证券化的关键一步――破产隔离。***3***以债券分层的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。信用增级技术降低了国际资本市场的筹资成本。

       2。与其它型别的专案融资方式相比，离岸资产证券化融资具有较强的优势：***1***它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。***2***由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集增加时，成本可以降低。***3***离岸资产证券化融资对已建成的和在建专案均适用，不受专案的局限，在离岸资产证券化融资的这个过程中 *** 国 *** 始终保有专案的所有权。

       3。从交易机构的地域分布看，离岸资产证券化专案融资也具有其固有优势：***1***离岸资产证券化融资可以满足支撑债券发行国的法律要求，规避我国有关制度方面的不确定性，保证资产证券化专案融资的顺利完成。***2***在***发行证券时面对的市场容量大，机构投资者相对较多。

       4。从融资角度看：***1***离岸资产证券化融资与其他形式的专案融资想比具有很大的优势，它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题;***2***由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，融资成本可以降低。

       5。其他。离岸资产证券化融资对已建成基础设施专案和在建专案均可适用，不受专案

       2014证券从业资格考试备考资料及历年真题集锦

       基础知识证券交易投资基金投资分析发行与承销

       的局限;在离岸资产证券化融资的整个过程中 *** 国 *** 始终保有专案的所有权。

       ***三***离岸资产证券化的不足1。外汇管制和汇率波动。离岸资产证券化最大的障碍是外汇管理制度，因为通过“离岸资产证券化模式”筹集的是外汇，还本付息也得是外汇，但资产的现金流是人民币，而目前中国尚未实行资本专案的自由兑换，如何把现金流从人民币换成外汇成了一个大障碍。

       同时，以离岸资产证券化方式进行专案融资，必然涉及向在***设立的SPV转移作为证券担保的资产，而这些资产往往是已建成专案的收益权或者应收账款。由于我国目前现行有关规定***如中国人民银行《境内机构借用国际商业贷款管理办法》***将类似资产证券化的交易列入外债管理的范围，因此，离岸资产证券化专案融资的融资规模须纳入国家的指导性计划，融资条件须经国家外汇管理局的审批或稽核。

       此外，汇率的变化也使外汇现金流的稳定性受到影响。

       2。由于资产证券化的主要程式都在海外进行操作，投资者也是海外的，因此，对国内的证券化发展很难起到较大的促进和试验作用。

       二、金融机构以信托方式处置信贷资产的有益尝试-华融资产管理公司资产处置信托专案例项分析。

       2003年6月，中国华融资产管理公司和中信信托签署《财产委托合同》和《信托财产委托处置协议》，将132。5亿元的不良债权资产，委托中信信托投资公司设立三年期的财产信托，并将其中的优先顺序受益权转让给投资者。这就是被誉为“向资产证券化方向迈出了重要一步”的国内首创的资产处置方式――华融资产处置信托专案。***有关内容可参见王小波、王海波、刘柏荣文：《不良资产证券化的一次大胆实验》，载于《金融时报》2003年9月12日第6版。***

       华融资产处置信托专案充分利用了信托制度所提供的操作平台，属于资产处置的重大创新，这种以资产为基础的投资合同交易模式，不仅为金融资产管理公司及国有商业银行加快处置不良资产进行了有益的探索，而且其交易结构对于基础设施专案融资也有一定的参考价值。此外，商业银行还可充分利用这种信托专案模式管理其专案贷款，分散并控制有关专案贷款的风险。

       根据华融资产管理公司公开披露的资讯，华融资产处置信托专案交易是根据我国《信托法》及相关法律法规设立的合法信托，其交易模式可简述如下：

       ***一***华融资产处置信托专案的信托当事人

       华融公司作为委托人，以其拥有的相应债权资产，以中信信托为受托人，设立财产信托。本信托设立时的受益人为华融公司，华融公司自本信托生效之日起享有全部信托受益权***包括全部的优先受益权和次级受益权***;本信托设立后，投资者可通过受让或其他合法方式取得本信托项下的优先顺序受益权，成为该信托的受益人。

        资产证券化成功的事例3：

       资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的基础资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险及收益要素进行分离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支援证券的过程。与传统信用融资方式主要依托发行体本身的信用水平获得融资不同，资产支援证券凭借支援资产的未来收入现金流获得融资，支援资产本身的偿付能力与发行主体的信用水平分离，不受公司净资产规模、盈利指标的影响，可以提升企业存量资产的利用效率，成为一条新的直接融资途径。

       资产证券化业务由华尔街发明，在美国发扬光大。美国人说，如果有现金流，就将它证券化吧。目前资产证券化是美国资本市场的重要融资方式，资产证券化规模占GDP比重连续10年在50%以上。2012年美国发行资产证券化产品规模2。07万亿美元，同比增长24。38%。2012年底美国资产证券化规模约8。96万亿美元，占GDP比约55%。

       我国的企业资产证券化从2005年起开始试点。自2005年8月中金公司发行第一笔基于CDMA网路租赁费收益权的专项资产管理计划以来，经历了两轮发展。第一轮是2005年至2006年，共有9家企业发行了资产证券化产品。受次贷危机的影响，2009和2010年试点暂缓，2011年重新批准开展试点。

       下面让我们举两个最新的例子看一下资产支援证券的运作。

       一、隧道股份BOT专案专项资产管理计划

       2013年5月14日，国泰君安资产管理有限公司设立的“隧道股份BOT专案专项资产管理计划”经中国证监会批准发行，成为今年3月份证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》新规后首只成功发行的资产证券化产品。

       专项资产管理计划所募集的认购资金用于向隧道股份子公司大连路隧道公司购买基础资产，即相关合同中约定的2013年4月20日至2017年1月20日期间隧道专营权收入。通俗来说，就是隧道公司在专项资产管理计划募集结束后一次性收到募集资金，作为回报，隧道公司将把未来约定期间内从过路司机处收到的“买路钱“陆续交给“专项资产管理计划”这个“特殊目的载体“以偿还本金和利息。按照《证券公司资产证券化业务管理规定》，基础资产可以是财产权利或者财产，在此项计划中，基础资产指隧道未来部分时期专营权收入。

       在隧道股份专项计划设立后，相关资产支援证券产品将申请在上海证券交易所挂牌转让，将成为第一只在上交所固定收益平台挂牌转让的资产支援证券。固定收益平台为资产支援证券提供多种转让方式选择和实时逐笔结算模式，并允许证券公司为产品提供做市服务。上交所还将在固定收益平台推出协议回购功能，为资产支援证券的投资者提供回购融资。

       为了防范风险，隧道股份专项计划为优先顺序证券投资者的利益作出了有效保障：

       专项计划采用优先/次级结构和外部担保机制进行信用增级，由原始权益人大连路隧道公司持有次级产品，并由隧道股份的控股股东上海城建集团为未来现金流的偿还提供担保。

       从这个案例可以看出几个特点：

       1，投资者以资产支援证券还本付息的形式获得基础资产产生的未来收益。基础资产的原始权益人***融资方，在本例中为隧道股份通过出售证券化资产的未来收益，获得现金。这在本质上仍然属于债务融资，融资方和投资方通过资产证券化运作分别拓宽了融资和投资渠道。

       2，只是将隧道未来部分期间的收益权作为基础资产，隧道这项资产仍然保留在隧道股份的资产负债表中，没有出表。

       3，发行后可以在交易所交易转让。这将大大提高证券的流动性。

       4，上海证券交易所将允许证券公司提供做市商服务。做市商发挥着连线并集中原本分散进行的债券交易，从而活跃市场，提高证券流动性。

       5，证券信用增信。资产支援证券主要的风险是未来现金流的确定性。未来现金流难以控制，需要增信机制以提供持有人信心，降低融资成本，比如担保抵押等。本例中由隧道股份的控股股东为未来偿还提供担保。

       让我们看看资产证券化业务将给证券公司带来什么样的影响。我在分析中信证券的年报时提到，券商的典型业务分部可以分成：经纪及服务，投资银行，资产管理，投资及信贷四个部门。

       通过上面的分析，我们可以看到，资产证券化业务将可能对证券公司的资产负债表和损益表产生如下影响：

       1，资产支援证券承销收入。这项收入可以归属于投资银行部门。

       2，资产支援证券存续期内的资产管理费收入。这项收入可以归属于资产管理部门。

       3，做市收入。刚才提到上交所将允许证券公司为产品提供做市服务，只是目前还不知道具体怎么展开。这项收入归属于经纪及服务部门，需要消耗资本。

       4，自营投资收益。监管层同意管理人可以自有资金或其管理的 *** 资产管理计划、其他客户资产、证券投资基金认购资产支援证券。

       上述1、2项收入是服务收入，不需要资本投入，3、4项收入需要消耗资本。

       由此可见资产证券化业务将可能对证券公司的主要业务部门及资产负债表和损益表都产生重要影响。凭借券商自身的产品设计、资产定价、风险收益分析等技术层面的优势，券商将是资产证券化市场的主角。同时相关证券化产品的柜台交易和证券托管也将催生券商的其他服务，包括衍生品、量化对冲等产品均可以应用到资产管理中，从而增加入和利润来源，提升ROE水平，推动证券公司盈利模式的转型。

       让我们看看另外一个不同的例子

       海印股份2013年5月16日释出公告《关于设立海印股份专项资产管理计划的议案》，拟发行以商业物业租金为基础资产的资产支援证券。

       海印股份主营业务包括商业物业运营业务和高岭土业务两大板块，在公司商业物业运营业务领域，公司全资控股及附属经营管理的商场遍及电器、时装、家居布艺、潮流时尚、IT数码、运动用品等行业，已发展成为当地行业领军。商业物业运营业务每年能为公司带来稳定的现金流入，2012年度公司物业出租及管理业务收入达到7。72亿元，且未来呈稳定增长的趋势。为满足公司经营发展的需要，拓宽融资渠道，公司拟以其中经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。公司本期资产证券化拟通过中信建投证券股份有限公司申请设立海印股份专项资产管理计划进行融资。

       本期拟进行资产证券化的基础资产为“原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权”。企业资产证券化产品，主要面向基金、券商、财务公司、企业等交易所的机构投资者发行，并在沪、深证券交易所的固定收益证券综合电子平台***综合协议交易平台***挂牌转让，并可通过券商做市、协议回购等途径增加二级市场流动性。

       这个例子和隧道股份并没有本质区别，其特点是以商业地产未来租金作为基础资产。虽然《证券公司资产证券化业务管理规定》中规定了可以以商业地产收益权作为基础资产，但是在房地产调控的敏感档口，不知道证监会会不会批准。

       目前现状资产证券化业务现状：

       目前通过专项计划发起的企业资产证券化业务已达12笔，发行总额达246亿元。中信在2012年报中披露了其资产证券化承销业务的金额为107亿元，数量为35单，大约占到当年其债券总承销额的5%，进展速度很快。

       不过中信年报中没有披露相应的承销和资产管理费用收入，难以测算对总体收益的影响。中信证券的进展是比较快的，我在其他大型投行如海通，广发、招商证券中并没有搜寻到相关资产支援证券成效方面的资讯。

       资产证券化产品本质是私募债还是公募债

        资产证券化是一种金融工具，原理。本身是公募还是私募需要看面向发行的投资人：对不特定多数人销售——公募；销售物件、人数、转让限制有一定规定——私募。信泽金智库经常举办这样的专题，有助你深刻理解。

私募基金可以作为资产证券化产品的管理人吗

        管理人稽核通过后发售的产品及专案暂时没有特殊规定，是可以的，不过要尽快，等到政策变动就不一定了。

资产证券化管理办法为什么是私募性质

        因为没有自由流通化的平台 而去涉及金额都会很大 风险也很高 一般人是玩不起的 所以定了私募

资产证券化产品中的分级是怎么设计的

        1、分为级和档，级对应不同性质资产，档是各级的细分；

        1、如果看到优先1、优先2、优先3的划分，通常可以统称为优先顺序，一般对应现金流；

        2、如果看到优先A、优先B和次级的划分，通常优先A就是上面说到的优先顺序，只是没有细化，而那个优先B不对应现金流，而是与C一样对应权益，因此这个“优先B”带有很强的迷惑性，一般我们称之为夹层或者一般A级，之所以可以冠以“优先”一说，是因为其清算顺位在次级之前；

        3、但具体对应什么资产，需要看产品说明书，目前各级档的名称制定并没有统一标准。

       

        资产证券化

        产品中的分级是

        怎样设计的，可以

        网上咨询

为什么美国CLO是最有效的资产证券化产品

        资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支援，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的 *** 国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支援证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。

国内门票收入的资产证券化产品有哪些

        你好，目前还没有，

        国内的ABS业务属于起步阶段，承做机构风控把关很严，

        未来门票收入的现金流并不稳定，也很难预测资料，因此很难做这种ABS产品。

我国最早公募发行信贷资产证券化的机构是哪家银行

        信贷资产证券化是将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。

        形式、种类很多，其中抵押贷款证券是证券化的最普遍形式。指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。

可转债是公募还是私募

        从法律角度上来讲，私募涉及到了六大领域的关系，即股权关系、债权关系、信托关系、基金关系、委托关系和合伙关系。而可转债券主要涉及到股权和债权的关系。基于这两种关系，同样的法律空间还可以拓展到股转债方面。

        目前我国财经法律还不允许公司间相互直接借债，而是必须通过第三方委托授权，进行企业间的借贷。如果私募可转债要在法律方面获得认可的地位，那么首先要解决公司间直接借贷的合法地位，因为后者直接定义了面向企业发行债券的合法性。”

        对于私募可转债的债券和股权目前都有明确的法律规定。债券方面有《企业债券条例》、《合同法》和《信托法》里面的条例规定，股权方面有《公司法》相关条例规定。但是，对于股权和债券之间的转换没有得到法律的明确定义。按照国际惯例，如果法律禁止的但是没有得到明确规定的就是允许的，反之亦然。因此，中小企业非公开发行可转换债券原则上不存在任何法律障碍。现存法条的空缺是未对非公开发行的债券进行明确指引，但这并不构成民间自行创新的障碍。

        按照我国目前法律，还没有专门针对非上市公司可转债的立法。现在涉及公司债的主要由 《公司法》、《证券法》和证监会的《上市公司证券发行管理办法》来作出相关的规定。

        特别是《公司法》第七章的第一百六十二条和一百六十三条规定了上市公司发行可转债的具体要求和执行措施。第一百五十五条对发债“核准”进行了规定，而核准发债是公开发行的必经程式，这一法条对非公开发债可以解释为不适用。公司法第一百五十六条直到一百六十一条规定了一些公司发债的杂项事务，这些都可以为非公开发债所用，没有冲突。

        对于私募可转债未来的前景，专家认为，私募可转债就好比是股权和债权之间的桥梁，如果能够得到相关政策的指引和扶持，那么肯定是利大于弊。但是，整个的立法过程要符合国家金融发展的整体步伐。

       好了，今天我们就此结束对“景区资产证券化产品设计”的讲解。希望您已经对这个主题有了更深入的认识和理解。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我，我将竭诚为您服务。